Сегодняшний семинар «Жилищное управление Германии», часть 2. состоял из двух частей:
первая часть была посвящена вопросам строительных мероприятий в управлении объединения собственников имущества». Во второй половине дня рассматривались «Функции и коммуникации управляющего, консультативного совета и владельцев».
Модератором мероприятия был Массимо Фюльберг, экономист по недвижимости, специалист по управлению недвижимостью академии EBZ.
Выяснилось, что в Германии законодательством определены организационные принципы Общества собственников жилья (ОСЖ), а именно: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность. Отличительной особенностью данных ОСЖ является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество.
Решение о проведении ремонта или модернизации жилья принимаются с учетом состояния конструктивных особенностей зданий и его инженерных систем. При принятии решений по возможности необходимо учитывать, какие социальные группы в нем проживают.
Затем участники семинара задавали модератору вопросы по данному блоку. Например, мы узнали, что первым нормативным документом, регламентирующим подобную деятельность ОСЖ явилось решение Высшего Хозяйственного Суда Германии в 2005г, вынесшим об этом заключение на 38 страницах. Данное судебное решение через 2 года интегрировалось в закон «О праве собственности на жилье».
Во второй послеобеденной части семинара участники узнали подробнее о функциях управляющего, консультативного совета и владельцев». Было отмечено, что во внутренних отношениях ОСЖ имеются договоренности, решения владельцев между собой.
Органами управления объединения собственников жилья (ОСЖ) в Германии являются:
- общее собрание членов объединения (§§ 23-24 Закона о праве собственности на жильё)
- управляющий - исполнительный орган и одновременно внешний представитель ОСЖ. Управляющий работает на договорной основе.
- объединение может из своей среды избрать правление или так называемый Совет жильцов. Совет жильцов имеет факультативные функции (§29 Закона о праве собственности на жильё).
Общее собрание членов объединения в Германии является высшим органом управления объединения. Оно состоит из всех членов объединения, т. е. из всех совладельцев здания. Общее собрание проводится по меньшей мере раз в год, кроме того, управляющим могут быть созваны внеочередные собрания.
Общее собрание собственников имеет следующие задачи:
- принимает решение по уставу объединения, а также по его изменениям и дополнениям. Также решением общего собрания устанавливается вид и объем отдельных объектов общей собственности. В Германии по этим вопросам решения принимаются только единогласно, поскольку, наряду с этим, требуется еще и внесение записи в поземельную книгу;
- избирает правление (совет жильцов) объединения;
- принимает решение о назначении управляющего, что касается как личности управляющего, так и принятия решений по содержимому договора управляющего. При необходимости принимает решение о досрочном расторжении договора с управляющим;
- принимает решение по составленной управляющим годовой смете доходов и расходов и устанавливает размер взносов и платежей членов объединения;
- утверждает, подготовленный управляющим годовой отчет и финансовый отчет;
- принимает решения по мероприятиям реконструкции и ремонта здания;
- принимает решения по использованию объектов общей собственности.
Правление или Совет жильцов
В законодательной базе Германии определено понятие деятельности правления или так называемого Совета жильцов которое является факультативным, т. е. необязательным органом объединения собственников жилья. Оно работает на общественных началах.
Члены правления избираются на общем собрании из числа членов объединения простым большинством голосов. Как правило, правление состоит из трёх членов – председателя и двух других членов ОСЖ (собственников квартир).
Управляющий (управляющая компания)
Отношения собственников квартир между собой регулируются нормами закона «О праве собственности на жилье» и нормой Гражданского Кодекса Германии. Данные законы в обязательном порядке предписывают назначение управляющего жилищным объектом по окончании строительства.
Застройщик жилищного объекта по договору назначает конкретного управляющего (физическое лицо) или управляющую компанию.
Назначение управляющего (управляющей компании) застройщиком после введения дома в эксплуатацию допускается не более чем на 3 года, но не менее чем на 1 год. Далее все зависит от имеющегося образования, профессиональных и финансовых знаний управляющего.
Собственники сегодня предъявляют все больше требований к качеству обслуживания и профессионализму, честности и порядочности управляющего.
принять на себя и ряд иных дополнительных задач.
Закон о праве собственности на жильё содержит в § 27 перечень принудительных минимальных задач и обязанностей управляющего. Данные правоотношения регулируются Договором, заключаемым между ОСЖ и Управляющим. Форма договора свободная, но ассоциации управляющих разработали типовой договор, который в настоящее время используется повсеместно. В данном договоре управляющего законодательно регулируемые задачи и компетенции не могут быть исключены или ограничены.
Профессиональными задачами управляющего (управляющей компании), является осуществление хозяйственно-управленческой деятельности и забота о сохранении стоимости строительных элементов здания, относящихся к объектам общей собственности, согласно предписаниям Закона о праве собственности на жильё. Он может
Следующие задачи и полномочия не могут быть ограничены решением членов объединения собственников жилья:
- исполнение решений собственников жилья, принятых на общем собрании;
- заботиться о выполнении правил порядка в доме;
- проведение текущего и капитального ремонтов, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии здания или объектов общей собственности;
- принятия неотложных мер в аварийных случаях;
- управление общими денежными средствами объединения;
- прием от собственников жилья денежных сумм на покрытие налогов и текущих расходов, на погашение задолженностей и процентов по ипотечным кредитам;
- осуществление всех денежных операций и обеспечение всех необходимых действий, имеющих отношение к денежным операциям, в рамках управления общей собственностью;
- информирование собственников о судебных процессах
В соответствии с протоколом общего собрания ОСЖ, в обязанности Управляющего входит открытие расчетного счета в банке.
Управляющий обязан также регулярно получать записи из поземельной книги о составе владельцев собственности, проводить тендеры по поиску Поставщиков и Подрядчиков на производство общестроительных работ.
Задачи, выполняемые Управляющим (Управляющей компанией) ОСЖ Германии можно охарактеризовать как услуги коммерческого, технического, хозяйственного управления и особые услуги, причем эта деятельность может регламентироваться Декларацией о разделении прав собственности в доме, Договором Управляющего или индивидуальными контрактами, заключаемыми между владельцами собственности и Управляющим.
Деятельность Управляющего (Управляющей компании) ОСЖ осуществляется на платной основе и составляет в средне по Германии 30-45 евро на квартиру в месяц.
- Фотоотчёт
Если Вы хотите получить подробную информацию, обращайтесь, пожалуйста, к партнерам проекта в соответствующей стране
